Lille Årosstubben 31

Innholdsrik enebolig over to etasjer inneholder følgende:

Underetasje med entre, vaskerom og kjellerstue. Krypkjeller med utvendig tilkomst. Platting på ca. 22 m2 ved inngangsparti.

1.etasje med to bad, tre soverom, stue, bod, gang og kjøkken. Utgang fra stue og kjøkken til sørvestvendt terrasse på ca. 60 m2.

Tilhørende dobbel garasje med loft, anneks og bod.

- Stor dobbelgarasje på 45 kvm. oppført i 2000

- Nytt sikringsskap med automatsikringer.

- Påbygg med helt nytt lekkert kjøkken i 2021 med innebygde hvitevarer, stein benkeplater og vifte i koketopp.

- 2 varmepumper fra 2024 med serviceavtale inkludert

- 2 bad/wc, begge flislagt og med varme i gulv, begge bad er av eldre dato men er i daglig bruk.

- Flott overbygget uteplass og påkostet uteareal.

- Peisovn i stue.

- Anneks oppført i 1960 og bod m ukjent byggeår

Boligen har en normalt god standard, det er 2 delikate bad som er flislagt på gulv og vegger med gulvvarme. Bad nr 1 er gitt TG 3 av taksmann på grunn av alder, men begge bad er i daglig bruk og fungerer. Stue i 1.etasje med moderne vedovn og utgang til dels overbygd  terrasse. Kjellerstue med god oppbevaringsplass i skap.  Moderne påbygget kjøkken i 2020/2021, her er det åpen himling og mye vinduer som gir masse lys. 3 soverom i 1.etasje. Montert 2 varmepumper i 2024.

På gulver er det: Fliser og laminat. På vegger er det panel og malte plater.

Selger har samme gulv/laminat som er på kjøkken til hele etg, hvis man ønsker å skifte.

Oppvarming med elektrisitet og vedfyring. To nye luft-til-luft varmepumper

Varmekabler i gulv i : Hall/gang, vaskerom og begge bad samt kjøkken.

På denne eiendommen er det inngått bindende avtale om Norgespris på strøm. Denne må overtas av kjøper, og er bindende ut 2026.

Åros ligger ved Oslofjorden med mange flotte bade- og turmuligheter, blant annet en flott kyststi både mot Sætre og mot Slemmestad. Åroselva er kjent for sitt lakse-/ørretfiske. Åros sentrum kan tilby blant annet matbutikk, legesenter, tannlege, frisør, kafe og fysioterapi. 

Åros har i de senere år vært preget av sterk vekst med mye nybygging både i etablerte boligområder og på nye boligfelt. Frydenlund barneskole og flere barnehager.

Bussforbindelse til både Drammen og Oslo. Ca. 25 minutters kjøring til Asker og Drammen.

Enebolig Selveier, oppført i 1962 som hytte, deretter bruksendret til enebolig og modernisert/ombygget i 2000 i 2008 og 2020

Primærrom: 181 kvm, Bruksareal: 182 kvm, BRA-i: 182 kvm , TBA: 117 kvm

U.Etasje: 39 kvm BRA-i

1.Etasje: 143 kvm BRA-i

Arealet er kun oppmålt av takstmann og ikke kontrollert av megler. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Boligen er oppført med grunnmur av lettklinkerblokker og mur-/betongkonstruksjon og gulv mot grunn av betong og av tre mot krypkjeller.

Etasjes killere av trekonstruksjoner. Yttervegger i trekonstruksjon med utvendig stående trekledning. Yttertak med saltaksform av trekonstruksjon

tekket med takstein. Ytterdører med profilert flate og glassfelt. Vinduer og terrassedører med karmer/rammer av tre med to- og tre-lags glass.

Utført av: Anticimex v/Bent Gunnerud

Takstdato: 19.08.2026

Sammendraget under er ikke utfyllende og er hentet direkte fra tilstandsrapporten. Disse viser avvikene ved boligen som har fått tilstandsgrad (TG) 2 og/eller 3. Det er viktig å lese hele rapporten i sammenheng med utdraget, for å få utdypende og utfyllende informasjon om tilstanden.

Våtrom - Bad 2:

- Overflater vegger: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger i dusjsonen. Eksakt årsak er ikke kjent, men slike forhold kan for eksempel oppstå som følge av mindre bevegelser i underlaget.  Vindu er plassert i badekarets våtsone, noe som anses som uheldig. 

- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Foreslått tiltak er lokale tilpasninger eller utbedring dersom fremtidig bruk viser at det er nødvendig. Ved tilfeldig valgt punkt er lokalfallet (høydeforskjellen) målt til 5 mm over en avstand på 80 cm.

- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.  Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Våtrom - Vaskerom:

- Lekkasjesikkerhet: Gulvet er tilnærmet flatt og har ikke tilstrekkelig fall mot sluk. Dette vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater. Foreslått tiltak er videre undersøkelser for å kartlegge dagens tilstand og avdekke om det er behov for større inngrep og utskiftninger, eller om lokale utbedringer og lignende tiltak er tilstrekkelig.

- Ventilasjon: Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Kjøkken:

- Vannrør: Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfellet.  Foreslått tiltak er etablering av automatisk lekkasjestopper.

Tekniske anlegg:

- Annet: Boligens vann- og avløpsrør (og tilhørende komponenter) bra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.  Foreslåtte tiltak er videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Loft - uinnredet / kaldt loft:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.

Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

Deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet redusert og ingen tilkomstmulighet. 

Det ble på tidligere befaring observert fuktproblematikk i undertaket i tilbygg mot sørøst. Dette ble vurdert til å ha sin årsak i manglende lufting av konstruksjonen. Luftingen er nå utbedret og det er ikke tegn til fuktproblematikk på befaringstidspunktet. Forholdet bør følges med på, spesielt i vinterhalvåret, for å sjekke om tiltakene som er gjort fungerer tilfredstillende.

Dampsperren ble kontrollert på tilfeldige plasser på loftet, i områder hvor isolasjonen var tilgjengelig for å bli løftet opp for å synliggjøre konstruksjonen under. Det ble oppdaget manglende dampsperre over opprinnelig del.

 

Luftespaltene mellom taksperrene over opprinnelig del er stedvis tettet med isolasjon. Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til å kunne være redusert som følge av dette og skjulte skader kan være oppstått.

Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som videre overvåkning, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - Underetasje og 1.etasje:

- Skjevhetsmåling: Det er på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm i stue, kjøkken og entre og 45 mm i gang mellom pipe og kjøkken. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter i gang. Eksakt årsak er ikke kjent.  Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

Krypkjeller (innvendig inspeksjon):

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere krypkjelleren (og tilhørende/omliggende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering.

Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

Krypkjelleren har redusert tilkomst, noe som ikke gir tilstrekkelig grunnlag for en fullstendig vurdering. Krypkjellere er en konstruksjonstype som erfaringsmessig har forhøyet risiko for fuktskader. 

Det observeres stedvise åpninger i plater i bjelkelaget. 

Det observeres tegn på tilsig av fukt på grunnen. Forholdet tyder på at fukt transporteres inn i krypkjelleren fra utsiden. Det er ikke etablert fuktsperre mot grunnen. 

Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 16,0 vektprosent. Det ble ikke målt forhøyede fuktverdier. Stikkprøveprinsippet er benyttet.

Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes tiltak som videre overvåkning og lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Yttervegger inkl. fasader:

- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Manglende kledning mellom taksperrene på takutstikk ved kjøkken. Vindtetting ikke har klemte skjøter i veggkonstruksjonen/takutstikk. Stedvise skader i vindtetting. Foreslåtte tiltak er lokale utbedringer av vindsperre og etablering av kledning.

- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være stedvis begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert synlige tegn på at forholdet har ført til skader på dette tidspunkt. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Yttertak:

- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket med tilhørende komponenter på opprinnelig del vurderes å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Utvendig trapp:

- Utvendig trapp: Trappene viser tegn til slitasje og elde, med stedvise symptomer på begynnende skader. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold og lokale reparasjoner, eller utskiftning hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

Drenering:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

Deler av drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.  Selger opplyser at det ved store nedbørsmengder blir noe fuktig i krypkjeller.

Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på hovedmomentene som nevnes over er foreslått tiltak forebyggende vedlikehold og lokale utbedringer, eventuelt utskiftning hvis dette viser seg å bli nødvendig.

Forstøtningsmur:

- Tilstand: Begynnende tegn til skjevheter/deformasjoner observeres på forstøtningsmurer i gårdsplass og hage. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal utbedring eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Stikkledninger og tanker:

- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet i avløpsrør) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Andre byggverk - Garasje:

- Helhetsvurdering.

Overflater har slitasjer. Stedvise fukt-/råteskader på kledning. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Andre byggverk - Anneks:

- Helhetsvurdering.

Overflater har slitasjer. Stedvise fukt-/råteskader.  Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for.

Andre byggverk - Bod:

- Vinduer, dører og porter: Dør har skjevheter og justeringer anbefales.

Skadedyr og fuktkrevende insekter:

- Gnagere: Det observeres spor etter gnagere på loft og krypkjeller.  En fagkyndig bør derfor kartlegge og vurdere forholdet i sin helhet. Selger opplyser at det er gjort tiltak omkring 2023, men at det fortsatt er noe forekomst av mus i krypkjeller.

Våtrom - Bad 1:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen. Sluk og avløpsrør har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker.

Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Fornying av tettesjikt krever i de fleste tilfeller tiltak som komplett utskiftning/renovering av våtrom. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. TG3 er satt i henhold til NS 3600.

Sluket er delvis isolert inne i dusjsonen.

Våtrommet har kun naturlig ventilasjon og ikke mekanisk avtrekk. Tilluftsspalte eller lignende er ikke etablert.

Innredningen/inventar har slitasjer og enkelte mindre skader.

Med bakgrunn i våtsonens/dusjens plassering er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Badet har en alder og tilstand som tilsiser at restlevetiden er svært usikker. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet.

Boligen kan leies ut men er ikke spesielt tilpasset dette.

Skrånende tomt opparbeidet med annet gruset gårdsplass, plenarealer og diverse beplantninger, støttemurer og gangstier. Utenfor stue og kjøkken er det en flott skjermet uteplass med påkostede murer og beleggningsstein.

Stor egen gårdsplass, her er det godt med oppstillingsplasser.

Areal: 1 780 kvm, Eierform: Eiet tomt

Fra Åros sentrum, ta av hovedveien rett før Rema 1000 inn til høyre, deretter første til venstre, følg denne veien rett frem forbi første kryss, lille Årosstubben tar av til høyre rett før veien svinger 90 grader, ta av inn her følg veien ca. 40 meter ta av inn til venstre å følg denne veien til enden da ligger huset opp til høyre.

For nærmere beskrivelse av adkomst, se kartløsning i annonsen.

Parkering i dobbel garasje på 45 kvm BRA-e, eller i egen gårdsplass.

Denne eiendommen er ikke konsesjonspliktig.

Offentlig vei, via privat stikkvei til eiendommen. Offentlig vann og avløp via private stikkledninger. Ledningskart fås ved henvendelse til Asker kommune, se vedlagt kart i salgsoppgaven, deler av Lille Årosstubben er kommunal.

Kr. 20 000 pr. år Dette er for vann, avløp, renovasjon og feiing i 2024.

I tillegg til kommunale avgifter, må det påregnes kostnader til strøm/oppvarming, forsikring, TV/internett osv. samt vedlikehold.

Veiavgift/måking ca. kr 2500,- pr år, dette vil variere avhengig av hvor mye snø som kommer.

Eiendommen er regulert til boligformål, reguleringsbestemmelser for Frøtvedt felt 2.2, vedtatt den 23.03.1992, og Kommuneplan for Asker 2023-2035 vedtatt 13.06.23 gjelder for eiendommen.

Det foreligger ferdigattest for denne boligen, datert 06.04.2000. At slik attest foreligger, gir ingen garanti for at det ikke senere er utført arbeider som ikke er byggemeldt/godkjent.

Det er gitt ferdigattest på tilbygg/nytt kjøkken 19.01.2026

På denne eiendommen er det inngått bindende avtale om Norgespris på strøm.

Pliktig medlemskap i Lille Årosstubben veilag

Det medfølger innebygde hvitvarer på kjøkken.

Hvitevarer utover det som er integrert medfølger ikke i handelen.

6 490 000,- (Prisantydning) Omkostninger 162 250,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 6 490 000,-)) 300,- (Pantattest kjøper) 545,- (Tingl.gebyr pantedokument) 545,- (Tingl.gebyr skjøte) 19 900,- (Boligkjøperpakke Gjensidige (valgfritt)) -------------------------------------------------------- 183 540,- (Omkostninger totalt) -------------------------------------------------------- 6 673 540,- (Totalpris inkl. omkostninger) NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Formuesverdi som primærbolig kr 1 544 814 per 31.12.26 Formuesverdi som sekundærbolig kr 6 179 257 per 31.12.26

Avklares i forbindelse med budgivning

Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter E

Boligen er forsikret i dag av selger, og kjøper må tegne egne forsikringer pr. overtagelsesdato.

JBF Forsikring AS Polisenummer: 338784

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.

Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-.

Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring eller Boligkjøperpakke, og dette må bestilles senest i forbindelse med signering av kjøpekontrakt. Kostnaden for forsikringen legges til kjøpesummen.

Frem Eiendomsmegling mottar et honorar for formidling av denne forsikringen

Frem Eiendomsmegling samarbeider med Sparebanken Øst, og kunder som ønsker det kan raskt bli satt i kontakt med en kundebehandler for et uforpliktende lånetilbud. Frem Eiendomsmegling mottar markedsstøtte fra Sparebanken Øst, men det mottas ikke noen form for formidlingsprovisjon for formidling av lånekunder.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Kjøpesum inkl. omkostninger skal være innbetalt til meglers klientkonto før overtagelse. Innbetalingene skal skje fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Det forutsettes at skjøtet skal tinglyses på ny eier og at megler får oversendt pantedokumenter som skal tinglyses snarest mulig etter kontraktsunderskrift. Etter hvitvaskingsloven er megler forpliktet til å gjennomføre identitetskontroll av partene i en eiendomshandel. Dersom partene ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om en mistenkelig transaksjon, kan megler stanse gjennomføring av transaksjonen. Megler er pliktig til evt. å sende melding til Økokrim uten orientering til partene.

Ansvarlig megler:

Preben von Malchus

Mob: 99 54 77 00

E-post: preben@fremeiendomsmegling.no

Frem Eiendomsmegling AS (Org.nr: 979915772)

Besøksadresse Spikkestadveien 92 B, 3441 Røyken

Tlf: 31 29 74 00

Innholdet i salgsoppgaven er godkjent av selger.